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江浩：让城市更新更美好

“我们更关注的是在城市更新的过程中,辅助产业项目落地,产业与载体的‘虚、实’结合”,为政府和企业提供专业化技术服务和资源对接,积极推动城乡存量土地要素供给侧改革.

文,本刊记者胡晓会

作为中国南部最大城市和改革开放的开拓者,广州正蜕变成一个创新之城、机会之城.

过去的30多年,广州更多的是由产业带动初级城市化.进入新时代,广州城市发展产业新动能在哪里？当城市便步入存量时代,如何盘活现有资源,打造城市新的竞争力?如何通过挖掘存量土地的内涵让产业转型升级带动片区发展？

近日,<房地产导刊》记者一行来到位于海印中心的广州现代城市更新产业发展中心(简称,GRID),专访广州现代城市更新产业发展中心执行院长、城市更新与产业发展专家——江浩先生,聆听广州城市更新过程中产业转型升级面临的机遇与挑战.

近年来,广州城市更新步伐迈入快车道.江浩先生认为,“城市更新有两大目的：一个人居环境的改善,让城市建筑更漂亮,人居住起来更舒服；另一个是产业转型升级,引入更有活力的产业”.

城市更新是城市发展的“总参”,广州城市更新越来越关注内容.在广州规划建设和产业发展领域从业二十六载,江浩先生一再强调, “我们更关注的是在城市夏新的过程中,辅助产业项目落地,产业与载体的‘虚、实’结合”,为政府和企业提供专业化技术服务和资源对接,积极推动城乡存量土地要素供给侧改革.

“城市更新产业导入需要大量耐心细致的艰苦工作”,广州拥有丰富产业、资金、市场等各种资源,也不缺人才和土地,但在他看来, “广州缺乏专业、有效的资源整合平台”.在江浩先生的带领下,GRID致力于城市更新,助力产业发展,正逐渐成为深受政府、企业、村民等各方信赖的专业智库、桥梁、伙伴.

所需所为、所学所爱

“在城中村改造方面,没有老师,没有教材,只有永远的学生一一不断将理论联系到实践上、不断总结提高的学生！”

1992年春天,88岁的南巡发表一系列重要讲话,开启了中国改革开放新篇章.

这一年,江浩先生来到广州,从此与之结下不解之缘.二十多年来,他将人生中最美好的青春年华奉献给了这座活力之城市,也见证了广州城市的巨变.

作为一个外来“知识分子”,江浩先生在广州市芳村生活和工作十二年, “和每一个本土人士一起,感受着这片区域的每一点变化”.从只有一条窄窄的芳村大道到路网纵横,从昔日满眼的村民小矮楼到高楼林立,成为广州城市大发展的一个缩影.正是这种对芳村的感悟和区域行业的认识,促使他开始关注城中村升级改造问题.

2010年,由江浩先生主编的《广州城中村现状与改造研究》、《城中村印象138》等系列专著问世,使政府有关部门及城中村各界对城中村的村情、民情及城中村改造有一个系统的了解,为城中村改造中的决策提供参考依据,为推进城中村改造工作发挥积极作用.

为了真正摸清“家底”,他并不满足与“纸上谈兵”,而是放下“身段”,拿着尺子,走村串户,亲自带领天鸿团队深入调研走访广州市138条城中村.他回忆当时的情景, “刚开始的时候,广州市政府还没有出台任何‘三旧’改造的政策,工作难度非常大”,经常在三伏天戴着大草帽和联社干部和社员一起穿梭在村民屋里开展数据收集,收取产权证和进行房屋测量指导工作.经大量的探讨和调研后,江浩先生带领团队创造了“城中村现状摸查”的概念,从土地、物业、人口、经济四大方面入手开展城中村信息摸查,为规划方案提供准确可靠的基础资料,为城中村改造的推进保驾护航,圆满完成了广州荔湾区东漖村、南漖村、西塱村等城中村改造项目现状的调查摸底.

虽然调研“很累,很辛苦”,工作也越来越忙,江浩先生仍然尽可能争取参加团队组织的每一次调研活动.他坦言, “在城中村改造方面,没有老师,没有教材,只有永远的学生一一不断将理论联系到实践上、不断总结提高的学生！”

他认为,只有亲自走到村民中间,坐下来认真倾听他们心里真正的想法,才能发现问题,解决好问题.事实上,他的真诚与尊重,也赢得了村民的信赖,在政府与村之间搭起了一座有效沟通的桥梁.随着存量时代的来临,越来越多的房企有很强的意愿参与城中村升级改造.作为城市更新与产业发展专家,经常有开发商来请教求益,他总是先问：我能帮到您什么？您需要什么？

“人生最大的善,莫过于能帮助到别人,做些对别人有益的事情”.江浩先生感慨,在中国做智库“不赚钱”.但他仍然坚持,只要做的是正确的、有意义的事情,就不用太过计较得失.

以需定供、产业推动

“城市更新是城市发展的总参,注重需求摸查,引导更新载体适配,落实供给侧改革,保障产业快速发展.”

3月12日,由佛山市南海区人民政府主办,主题“聚力一环创新圈·建设全球创新客新都市”的佛山市南海区城市更新工作大会在南海召开.

作为受邀专家,江浩先生介绍了佛山一环创新圈背景下南海产业用地与项目对接策略研究.为了打造有特色的、有内容的南海模式,根据上海、广州、深圳等一线城市更新项目的推动经验,他认为：针对城市更新项目各环节的实施重难点,编制项目前期“五位一体”智慧方案是推动项目审批及实施、产业引入、部门统筹的重要方法.

广州城市更新始于上世纪80年代.早在2009年,江浩先生就率先旗帜鲜明地提出,“产业改造应是‘三旧’改造的核心”.经过几十年快速发展,广州并非一张“白纸”.广州的城市更新改造并不应该是一种摧枯拉朽式的、推倒重建的 “革命”,而是一种“改良”,在尊重已有的土地和建筑物业等特性的基础上,改善人居环境的同时,引入更有活力的新产业.

201 5年广州市城市更新局成立,广州城市更新进入常态推进阶段.“广州发展越来越智慧,越来越关注城市更新的内容,也就是要解决究竟‘要做什么’的问题”,江浩先生认为,“这是也是城市更新与‘三旧’改造的最本质区别”.

如何提升广州城市竞争力,如何激发城市新动能？这些都是城市更新过程中实现产业转型升级必须要解决的核心问题.江浩先生指出,城市更新应该是城市规划的“总参”,注重需求摸查,以需定供,打造优质产业项目,提升城市发展内核动力.

近日,位于广州市白云区南部的广州设计之都项目征地工作全面启动.该项目定位为广州市文化创意产业CPU,是白云区政府高度重视的项目之一.GRID团队参与该项目前期产业研究和产业策划,目前正在开展项目开发策略研究.未来,广州设计之都将成为打造设计全产业服务链条的综合项目,改变广州设计企业分散局面,对提升白云区区域形象,促进白云区产业转型升级,进一步拉动区域经济增长有着重要的意义.同时,作为传统工业园向产城融合园区转型升级的项目,也会为广州城市更新实施探索提供宝贵经验.

而在越秀区,随着广州电视台的迁出,广州广播电视台原址（花果山片区）将产生大量闲置空间.花果山地块如何升级改造？GRID团队对该地区产业发展情况进行研究,围绕载体与产业内容的双向升级,以充分盘活闲置土地资源为出发点,为片区导入与城市发展需求相契合的新兴产业.从“谋划”到“规划”到“策划”三步走步骤,为片区未来发展提供切实可行的产业方向与发展思路.

产业引入,城乡共赢

“产业是发展的活力和源泉,对于广州这个超级大的城乡综合体,导入优质产业,坚持城乡振兴战略是重点.”

泮塘,广州目前保存最完整的古渔村,北帝诞和赛龙舟的民俗延续至今.

有数据显示,7343平方公里大广州,拥有1000多条美丽的乡村.类似泮塘这样的城中村有300多个,其中138个城中村纳入全面改造范围.打开广州版图,城市核心、小块的国有土地被数量庞大的村紧紧包围,甚至可以叫做“村中城”.随着广州城市发展进入存量时代,对城中村升级改造日益迫切.

城中村升级改造,涉及面最大、影响最深的就是土地的合理利用和村物业的建设与改造. “产业改造应是城中村改造的重点”,江浩先生认为,关注产业改造,要审慎大拆大建,解决村域当前实际经济建设发展需求,辅助集体经济在改造后升级换代.GRID团队参与改造泮塘五约产业策划,将项目打造成“中国龙船文化展示体验地”、 “广府特色文化旅游基地”,主要发展餐饮娱乐、民俗体验和非遗展示三大功能,带动周边一起发展成最具西关风情的历史文化片区.

城中村群体复杂,村里既有原村村民,也有大量的外来人员,甚至是白领精英的蜗居天堂.“各种情感都是真实和值得尊重的”,江浩先生建议,改造更新过程中要体现对被改造群体的情感关怀,保育重建原有民俗文化.而且,“城中村改后要有面子,更要有里子”.这一思路,与十九大报告提出的“实施乡村振兴战略”新发展理念十分契合：把乡村作为一个整体来对待,要充分发挥乡村的主动性,改变过去乡村从属于城市的现实,建立了一种全新的城乡关系.

城中村改造是一个村域城市化的过程, “不是各村关起门来自身的改造”,在江浩先生看来, “需要专业的团队踏踏实实地做大量的基础性工作”.GRID团队深入白云、番禺、花都、南沙区开展留用地现状调查,了解各镇街发展意愿,为区域留用地发展提出指引；开展白云区村级工业园、专业市场、转型升级项目调研,以及花都区低效工业用地摸查等,助推城市更新工作,积极协助政府做好产业载体梳理,引导低效用地产业转型升级.

2016年,由白云区钟落潭镇政府组织、GRID承办的广州首个村集体留用地招商发布会议在白云顺利召开.本次会议,有利于加快推进集体留用地开发建设,促进白云区集体建设用地提质增效,吸引产业项目落地白云,扩充产业引入载体,发挥集体建设用地的产业承载功能；加速区内经济与产业发展,提升优质企业数量,实现税收增长.

在长期的实地调研工作中,江浩先生发现,“村里的人是质朴的,直率的,他们可能缺乏高深的学问和丰富的专项经验技巧,但当你真正把自己当成一个村民和他们交流的时候,是一件非常愉快的事情”.

高效寻地,专业服务

“搭建产业一载体供需服务平台,提供线上线下服务,辅助项目落地,积极推动城乡存量土地要素供给侧改革”

处于急剧加快城市化进程的广州,土地供需不均衡成为城市更新的一个焦点问题.广州拥有丰富产业、资金、市场等各种资源,也不缺人才和土地,江浩先生指出, “广州缺乏专业、有效的资源整合平台”.

作为千年商都,广州专业市场星罗棋布,数量大上千家,其中不乏具有全国影响力,乃至世界影响力的专业市场,GRID统计数据,全市上千家专业市场占地面积19平方公里,经营面积10平方公里,市场商户逾80万户,从业人员总数近200万人；全市有1687个村级工业园,用地规模约131.8平方公里,集中分布在白云、番禺及花都区.

另一方面,土地无序利用与土地低收益并存的矛盾长期困扰广州发展,盘活广州建设用地潜力、提高土地利用率显得尤为重要.城市更新作为主要抓手,需要政府和市场共同推动.

事实上,如何让优质项目找到合适地块落地？如何让低效、闲置的地块找到适合的产业项目产业转型升级？GRID孵化了集地宝,它是由政府指导搭建的产业、载体大数据分析应用平台,也是珠三角首家以互联网+土地方式打造的汇聚集体建设用地数据分析应用、信息交流、资源整合、供需服务五大核心平台于一体,收录大量的土地数据,涵盖企业迁入迁出动态、广州1400宗留用地、广州市“三旧”改造用地图斑、南海685个村级工业园等.通过寻地数据系统,以项目投资需求为基础,以广佛的留用地、旧厂房等典型集体建设用地为引导,利用地块筛选指标,实现高效寻地.用共享经济的思维搭建平台,挖掘城市更新产业转型时代的窗口期双向需求,辅助项目落地,协创行业生态,实现共享、其创、共赢的目标.目前集地宝已与优秀社会团体、房地产企业、产业资源方代表签订战略合作,资源互补、携手推动广州产业转型升级,更高效地串联政企互动,进一步推动城市更新,推动广州城市产业发展.

与此同时,GRID通过承办和协作各类专业活动和“大城小见”品牌学术沙龙,搭建桥梁,开展交流,传递信息,表达行业愿景和高度,整合资源,促进对接,协助项目落地.

2016年10月10日,广东省首届“互联网+土地”应用论坛暨白云区集体土地招商会在广州市白云区隆重开幕.招商会上重磅推出了白云区的16宗条件成熟、定位清晰的优质集体土地资源,受到了在场200多位投资企业的青睐,这也是白云区首次以政府的名义进行集中推地的招商会.集地宝作为全国首家集体用地招商暨投融资平台崭露头角,引发关注.

“城市更新产业导入需要大量耐心细致的艰苦工作”,江浩先生强调, “我们关注的是在城市更新的过程中,辅助产业项目落地,促进产业与载体的‘虚、实’结合”,积极推动城乡存量土地要素供给侧改革.

让城市更新更美好

“作为国家中心城市,广州产业发展不是从无到有,而是要从有到优.”

走出海印中心,已是傍晚,迎着夜色广州展示着别样的精彩,珠江两旁亮丽的灯光秀,来往的游船,穿梭的车流,无不彰显广州新时代新气象.

我仿佛看到江浩先生带领GRID团队,一路从荔湾走来,走遍广州的每个角落,如今正走向大广佛,走向更广阔的舞台.但是,每一步都走得很扎实,很认真.

老子说：“上善若水,水善利万物而不争”.作为学者的江浩先生,在“智”与“善”之间却有着哲人的通透与洒脱.“作为智库、平台、桥梁,首先必须具有服务意识”,在他绘制的图谱里,他自己在下面托举整个团队,不断成长的团队为客户和伙伴提供更优质、专业的服务帮助,而众多客户和伙伴的成功正在推动整个行业进步,发展.

作为国家中心城市,广州产业活跃度高,城市更新是大势所趋也将大有可为,未来不仅改善城市发展环境,也将与产业发展紧密互动.“白云聚货,番禺聚人,天河聚商,黄埔聚智,海珠聚创意,荔湾、越秀聚文化”.随着城市更新推进,广州产业版图不断聚焦清晰,结合IAB、NEM产业布局发展,广州将不断涌现一些城市更新样板项目,引领区域大发展,迎接广州发展的花样年华.

十九大会议上,总书记寄语广东“四个走在前列”,从千年商都到国际枢纽,广州三大枢纽在产业时代下, “张开臂膀”成为广州向全球汇聚资源的吸附器, “伸开手脚”成为广州功能向外扩散的辐射源.

我们相信,广州正在变得更新更美好！

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