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它山之石，国外租赁市场怎么玩？
面对错综复杂的市场环境,正在崛起中国的租赁行业任重道远.纵观海外住房租赁市场,市场发展较早,已形成一套成熟的运营体系与模式,可以为国内住房租赁市场的发展提供不少经验.德国：超过50%的人选择租房
德国的住房制度被认为是最成功的,也是租赁比率最高的国家.根据德国联邦统计局数据显示,德国租赁比率高达54.5%,超过一半的德国人都是通过租房来解决居住需求.而核心城市柏林的租赁比率甚至达到85.8%,汉堡达到77.4%,远高于其他发达国家及核心城市.
德国鼓励私人、开发商、合作社等多主体建房,而市政建房占比很小.居民家庭是最重要的房屋供给方,在德国存量住房中占比最大,也供给了租赁市场38.6%的房源；小型物业公司、专业供应商,占比约40.4%；住房合作社,占比约9.3%.另外,市政、教堂的社会福利住房,占比约11.7%
为了保证居民住得起房,德国政府制定了两大保障措施：一是,为最低收入的家庭提供社会福利房,占德国总人口的7%左右,租金是市场租金的40-60%；二是,通过住房补助金向低收入家庭提供货币补贴,使他们在支付房租之后,还可以维持基本生活.
与此同时,通过一系列法律法规保障租赁权益,严格抑刮房地产投机行为.如果开发商制定的房价超过基准价价的20%,购房者就可以向法庭起诉,如果超过50%,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚.另一方面,通过税收政策限制投机行为.日本：一种特殊的包租模式
上世纪90年代的金融危机后,日本房地产市场一蹶不振,人口负增长也导致市场需求开始萎缩.日本住房租赁市场的供应主体大致分为两类：一类为租赁中介,另一类为房地产开发商.
包租模式是日本比较特殊的一种租赁模式.所谓包租模式,指公司接受业主委托代其管理房屋,与业主签订房屋租赁协议,承担房屋租赁空置期风险,为业主提供寻租及租后管理服务以获取稳定租金差的模式.有关研究显示,日本租赁中包租房屋数量占比高达65%.
日本包租房屋数量排名靠前的几大公司,通常是混业经营的综合性公司.包租业务的供给端通常是大型的建筑商,在业务模式上易于向包租业务渗透,日本房地产市场也迫使传统的建筑商向多元化业务转型.由于建筑商为土地主提供租赁物业建造业务,为其向包租业务渗透提供了天然的契机.另一方面核心区可建筑面积越来越少,传统的房屋建筑收入也随之减少,发展包租模式是多元化业务的拓展需求.且日本新建木质虏屋越来越少,钢筋混泥土的房屋占比越来越高,日本房屋的质量越来越优,为长租期的包租模式发展提供了契机.
我国现行的包租模式与日本存在较大的差异.从与业主租期来看,我国租期相对较长的集中式公寓租期也仅10-15年,分散式公寓的租金租期仅3年,而日本以30年租约主导.从房源获取难度上,日本依附于建筑下游业务渗透的模式下,房源获取成本极低.从运营成本上看,我国装修成本在运营总成本中占比高达15%,而在日本包租模式下,装修成本由房东承担,建筑商通过向装修业务渗透获取利润.EQR:美国最大公寓运营商
成立于1969年的EquityResidential (EQR)是美国最大的公寓运营商,于1993年正式上市,成为美国第一家上市的公寓类REITs.2016年,EQR拥有物业数量302个,公寓房间数共计7.75万间.
在2001年以前,EQR通过多渠道融资和大规模的并购,使公司规模实现了飞速扩张,占领市场.规模扩大后,EQR与供应商的谈判能力和把控能力大幅提升,其管理费用率（管理费用／主营业务收入）维持在2-2.5%,仅为平均管理费用水平的一半.
EQR的客户覆盖了包括白领、蓝领、学生、教师、老人、驻扎在车事基地的军官和家属、企业外派员工和实习生等在内的多层次人群,产品类型包括花园式洋房、中高层住宅和军队住地.前两种产品一般都提供健身房、游泳池、洗衣房、甚至桑拿、漩涡浴、SPA等多种服务.若物业位于城市中心,一般还配备有停车场和零售商业.
自2002起,EQR发现规模的持续扩张并不能继续提高利润率和培养核心竞争力,于是逐渐从出租率低的市场退出,核心城市的公寓占比不断提升.对于前期扩大的业务范围,EQR同样进行了精简,如剥离家具出租业务等等,进而专注于公寓运营.
通过优惠的租户政策和全方位的服务体系,EQR为客户带来良好的居住体验.EQR为租客提供跨城市转租政策、30天无理由换房服务和租金抵扣房款计划.只要租户租期超过一定年限,并在租房期购买指定开发商的房子,就可以获得最高20%的租金返还用于购房.
2000年引入网上支付系统和呼叫中心,EQR成为全美最早引入网上支付的出租公寓,并为租客多样化、个性化服务.
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