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马光远：调控政策纠偏，大城市地产仍存机遇

最近通过各个途径释放房地产政策的信号,值得关注的,一是本次大会报告关于房地产政策的表述,另一个是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述.两者都释放了颇有含金量的信息,对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值.

在谈及房地产时,本次大会报告的具体表述是： “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居.”关于这个表述的意义,我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述.房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义,不仅在于说了什么,更在于在什么地方说.

房地产政策迎来历史性“纠偏”

特别要提醒各位的是,党的全国性代表大会提及房地产政策,只有两次.第一次在十七大.十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部,而只是在社会保障部分提到了廉租房制度,具体表述是, “健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难.”第二次就是在这次举世瞩目的大会上.

而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变,关键在于,报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房,而是住房的总体定位,以及未来的长效机制问题.

提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域,而是出现在“提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分.什么意思,意思很大,最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策,住房的民生属性已经占据最重要的位置,这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变.

在过去的文章中多次抨击,中国房地产政策的最大问题,是偏离了住房的民生和社会属性,而过于注重其对经济增长的作用.长期把房地产作为支柱产业,以至于形成了对房地产的过度的依赖.每一次经济下行,房地产都首当其冲,成为对冲经济下行风险的首要工具.同时,土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源,很多地方,土地出让收入占财政收入的比重超过了50%.

对土地财政和房地产的过度依赖,一方面导致房地产行业的种种乱象,同时,随着房价的上涨,房子也逐渐脱离了居住的基本功能,成为资产配置的主要工具.在这种思维下,中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”,使得中国的房地产政策越来越偏离主题.为什么要盖房子,盖房子为什么,为什么要买房子,这些几乎不是问题的问题,因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题.

在2016年,由于出台笔者一直反对的“去库存”政策,中国房价在政策刺激下的再一次暴涨,引发了对房地产政策的反思.

无论是2016年“权威人士”的讲话,还是经济工作会议,都明确“房子是用来住的”这一定位.开始对中国房地产政策的定位进行纠偏.这次报告,等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结,房地产政策重回民生领域,房子的居住属性再次回归.大会报告的这个定位,必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响.

住建部部长表态,透露重大信号

房地产政策动态中,第二个值得关注的是10月19日,住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示.王蒙徽重申了报告对于“房子是用来住的”定位,以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主满足基本保障,综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立.

王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场,以及保障房建设中的共有产权房等问题.王蒙徽的话透露出的最大信号,就是中国住房投资作为最好的投资的历史已经结束.在房地产政策回归民生,房子回归居住属性的情况下,高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题,避免给市场再次释放错误的信号,导致市场再次反弹.这应该是明确无误的.

以上两大信号,对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响.

就短期而言,房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大.

从今年市场来看,变天已是定局.一线量价出现了明显的松动,二线热点城市除少数外,整个市场也在悄然变化.国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明.9月70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市为44个（8月为46个）,持平的8个,下跌的18个,市场已经明显表现出了疲势.各位可以研究一下70个大中城市房价数据,这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据,不要纠缠数据本身,但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比,当环比上涨的城市数下降为35个以下时,市场基本确立了下行态势.

根据过往,在下行的情况下,地方一般都会悄然放松调控,但今天市场的特殊在于,由于四五六线城市的发力,虽然房地产,特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长,但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响,8.1%的增速仍然在合理区间内.这事实上也意味着,在明年年中之前,市场很可能出现全面的下行态势,但政策的转向会滞后到明年下半年.也意味着明年下半年,将是本轮房地产周期最困难的时刻.

但是,我对中国下一个周期的城镇化,以及中国城市经济和房地产的乐观程度甚至比很多开发商都要高.比如,我认为,房地产在中国将一直是支柱产业.在下一个房地产周期,大城市、城市群、湾区覆盖的城市以及一些特色城市,房地产仍然面临着黄金发展机遇.

（作者系独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后.现任民建经济委员会副主任.）

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