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房地产企业融资风险
李恩珠
（同曦集团有限公司,江苏 南京 211106）
[摘 要] 房屋是对于每个家庭来说都是必需品,中国的房地产行业在近几年取得了辉煌的成就,作为典型的资本密集型行业,融资过程对房地产企业的发展具有重要影响,但在当前日趋激烈的竞争环境和复杂多变的经济形势下,企业的融资风险不断增强.本文分析了企业融资中潜在的风险并结合实际提出了防范的措施和建议.
[关键词] 房地产企业；融资；风险
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2018.23
1 引 言
融资风险是指企业筹集到了资金,但在之后的生产或经营过程中无法产生有效的收益从而不能按预期约定偿还债务的风险,任何一家负债经营的企业都存在着融资风险,而房地产企业在这方面更为显著,尤其是企业融资金额巨大而资金周转慢的特点使其承担更大了更大的风险,因此管理者必须意识到所存在的潜在风险并有针对性的采取防范措施.
2 房地产企业在融资过程中存在的风险
2.1 过度依赖于银行等外源性资金渠道
随着时代的发展,我国众多的房地产企业在不断寻找多元化的融资方式以拓宽融资渠道,但受到企业自身和社会环境等多方面的制约,当前的房地产企业仍主要依靠银行贷款来应对地产开发过程中庞大的资金需求.这样的融资方式虽然相对稳妥,但也存在着巨大的风险,一方面,过于单一的融资渠道使得企业处于非常被动的地位,也导致了议价能力比较低,在协商贷款利率时没有发言权,融资成本相对较高；另一方面,房地产企业只有唯一的或是极少的融资来源,一旦这个渠道出现问题,企业的资金链就会出现断裂,将会对企业发展产生极大的影响,对于小型房地产企业来说,当资金出现问题又无法在短期内找到其他融资渠道时,就只能选择与其他大型房地产企业合作,就会出现大企业分去一半蛋糕的局面,企业的利益会大大受损.
2.2 融集到的资金周转比较慢
房地产行业的项目建设周期是非常长的,这造成了企业所募集到的资金周转慢的问题.一个地产项目从选地到竣工至少需要三年的时间,况且,房子并不是建好就能产生收益,还需要后续的营销将房子卖出去,如今的政策背景下,很多房产都存在积压的现象,这种资金可能收不回来的风险,使得很多投资方不敢往房地产项目中投入太多的资金,这也是房地产企业所面临的融资风险之一.同时,企业将筹集到的资金用于项目的建设,但一旦后续的环节出现问题,比如质量问题或房子卖不出去,企业就无法回收资本,那些贷到的资金无法偿还,企业不仅将背负巨额的债务,自身的声誉也会受到负面的影响,再次融资就会遇到极大的阻碍.
2.3 易受到国家政策变化的影响
我国房地产行业的兴衰很大程度上是受到国家政策影响的,一旦政策发生变化,企业就必须改变经营方向和战略,而融资过程也很容易受政策变化的影响,当国家为保证经济结构的平衡而采取措施对房地产行业加强监管,比如上调贷款利率时,企业在融资方面必定会遭受重创,因为企业最主要的资金来源就是银行的贷款,利率上调会大大增加企业的融资成本,企业在短时间内又无法找到新的融资渠道,在建项目就不得不停工或延迟.更重要的是在宏观调控的背景下,小型房地产企业在银行很难拿到贷款,只能通过设立其他融资平台的方式解决资金问题,这无疑又再次增加了房地产企业的融资成本和风险.
2.4 存在盲目融资的现象
由于房地产行业所需资金量巨大,而融资渠道又相对单一,产生了盲目融资的现象,具体来说就是企业在进行融资时并不以项目本身的可行性为标准,而是以融资的难易程度为标准,企业会尽可能抓住融资的机会,但这种方式往往是很盲目的.另一方面,许多中小型企业由于自身的资信程度受限,往往很难在银行这样的正规融资渠道取得获取大额资金,而且小型私营房地产企业通过银行进行筹资的成本在8%到10%,其他金融机构成本在15%到18%,社会资本融资成本更高为20%到50%,于是有很多企业甚至选择黑市等融资方式,这些盲目选择的融资方式虽然可以在短期内聚集资金,但成本高且风险大,企业需要抵押大量的固定资产,一旦资金周转出现问题,就会陷入资不抵债的困境,这对于房地产企业尤其是中小企业的打击是巨大的甚至是致命的.
3 防范融资风险所应采取的措施
3.1 采取多样化的融资方式
当前我国的房地产企业主要以银行和社会资金为主要的融资来源,但银行提供的大部分是短期贷款而且审批流程很长,而社会资本融资的成本又太高,因此寻求多样化的资金筹措方式和渠道已成为房地产企业所必须采取的措施.公司债券作为一种中长期理财方式,是企业募集资金一个很好的选择,通过发行公司债券与银行贷款相结合的方式,不仅可以降低企业在融资过程中的风险,还可以有效的调整企业的资金结构,不再受单一渠道的限制.企业多元化融资渠道的构建需要企业自身和相关政府机构的共同努力,政府应该出台相关政策鼓励企业通过发行债券进行融资,完善法律法规以促进房地产债券市场的发展,而企业也应该提高市场敏感度,抓住机会进入债券市场,优化融资渠道.
3.2 加快资金的回流速度
根据前面的分析我们已经知道,房地产项目资金周转的快慢是影响融资风险的重要因素之一,融资并不只是将资金拿到手,后续资金是否能快速有效的运转和回流也是非常关键的,试想,一个企业进行融资后资金却迟迟无法产生收益,无法有效运转,那么谁还会继续参与企业的融资呢,所以说企业必须要加快资金的周转和回流.具体来说,房地产企业在选择地产项目时,首先要对其进行评估,了解项目的建设周期以及未来的收益,选择那些前景好、销路好、资金能较快回流的项目,这样能够通过缩短资金周转时间来有效的防范金融风险；另外,企业在项目运转过程中也应该加强监督,确保融集到的资金用于项目建设,同时企业可以制定合理的销售或租赁策略,提高资金收益,降低融资风险.
3.3 建立健全财务管理和风险防控机制
融资是跟钱打交道的过程,那么企业是否有能力管好钱也是非常重要的,企业应该建立起有效的财务管理机制并加强对潜在风险的防控,从根本上降低融资风险.一方面,企业必须正视在融资过程中可能存在的风险,加强财务管理,比如在选择融资方式时,应该从财务上对它们的优缺点进行分析并结合企业自身的经营状况和财务特点选择适合的方式；在资金到位后的使用过程里,财务部门也应加强监管,了解资金实时的动态以确保资金安全.另一方面,企业必须采取有效措施抑制风险的发生,不能坐以待毙等出了问题再想办法,具体来说,企业可以在事前进行专业化的风险评估,并建立有效的风险预警机制,一旦问题出现立即启动,尽可能的将企业的损失降到最低.
3.4 制定融资规划,理性融资
房地产行业的融资特点是所需资金量大且资金周转周期长,因此企业在进行融资时必须要慎重和理性.首先,企业要确定合理的融资金额,不能过大也不能过小,否则都会增加风险,过大会增加融资成本,企业若不需要如此多的资金且无法对多余资金进行合理配置的话就会造成资金的浪费,而过小可能导致项目后续的建设得不到保障而影响进程；其次,房地产企业要选择适合的融资方式,银行贷款、发行股票或债券、企业内部募集以及上市融资等等,各种方式都有对应的优缺点,企业要理性地进行选择；最后,企业还要考虑融资的成本问题,因为房地产产生收益的过程是比较缓慢的,企业必须事先考虑将来的收益是否能偿还当前的融资金额及其成本,并据此将成本尽可能的降低.
4 结 论
中国人口众多,房地产行业仍有很大的发展潜力,但企业若想始终保持核心竞争力,就必须确保资金流的畅通,因此企业必须正视融资过程中潜在的风险并采取措施进行有效的防范,并在后续的经营中提高资金的使用效率,从根本上降低融资风险以促进企业的持续健康发展.
房地产企业论文范文结:
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