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他2004年在北京买了100套房现在说买房就是亏
在北京,流传着很多都市传说.
比如2004年,一位男子在东三环的高档小区富力城买下100套房子,接待他的售楼小哥还以为碰到了开玩笑的.不过没多久,该男子在2008年金融危机前夕将这批房子卖出,又把资金投入了海南.
那时每平米6000元的富力城,现在是10万左右.海南3万一平米的房子,好几年里一直辗转反复.人们本以为,然后就没有然后了,直到海南前不久的一波上涨.
我也是最近才知道,现实里确有其人,传说是真的.张羽冲,原北京交响乐团首席圆号手,19 6 3年生人.曾卖过录音带、电器、服装,后利用业余时间开班教琴,直到2003年考试取消特长加分.在那个年代已算收入不菲.
早在90年代中,张羽冲就曾在玉泉路附近租了一百多亩地,盖了房子出租,年收益20多万,但后来这块土地被征用,让他的地产投资暂时划了个逗号.
1999年,张羽冲来到东三环的华腾园看房,当时北京还没有CBD,他也没有投资房产这个想法.只是被一套全南的大户型吸引了,毫不犹豫地买了下来.不久之后,张羽冲不断接到中介公司打来的电话,都问是否有出租的打算.
这时,做过生意的张羽冲意识到机会来了.没多久,张羽冲又在华腾园陆续订了4套.
10个月后,张羽冲以每平方米高于原价800多元的卖掉两套,增值10余万,剩下的两套继续出租,租金用来还银行的月供绰绰有余.
从此,张羽冲觉得,房地产原来可以这么玩.2 0 0 4年,他一口气买下10 0套（也有说5 0套）富力城,并在接近金融危机之前的高点时抛售了大部分,2008年中几乎处于“空仓”状态.那时,张羽冲曾表示,暂不打算有任何冒险和激进的投资行为,并且3年内不再碰房产了.
仅仅几个月后,张羽冲就“食言”了,2009年,他出手并带领着朋友们在三亚某项目买下百余套房产（传闻后来只留了部分优质房源自住收藏）.2012年,又在北京周边某家具城拿下45个商铺.
懂得地域、审美、时间的差价
记者：房产投资如果总结一个最大的经验或者秘籍,您认为是什么？
张羽冲：其实按我的理解,真正的挣钱就分3块.一个是地域的差别,你比如说南城的东西便宜,北城东西贵,你看到了地域的差别,你把南城的拿到北城来卖.或者是你看美国人,中国那时候刚刚开放,人工便宜,用我们这儿生产的便宜东西拿到美国卖,这就是地域的差别,挣中间的差价.这个需要时间,你有时间跑、有时间看、有心观察,你就能赚到这个钱.这个钱不难赚.就像改革开放初期一样,那时候到深圳买条喇叭裤,到北京来卖,一条能赚10块20块,买个蛤蟆镜,你看这就是时间差价、地域的差价.
第二个就是审美的差价.其实,可能很多做贸易做经济的人没有讲过这种概念.都是衣服,因为你设计得漂亮,你有审美,就可以多卖出多少钱.你看衣服大家都有,为什么你要代理一个法国品牌呢？就是因为审美.你觉得那个时候人家有品牌,有设计感,你这衣服只是能穿就行了,颜色都一律是灰.你卖500块钱,人家拿来卖5000块钱,人家贩卖的是审美差价,就赚大钱,因为人都向往美好.再比如当年卖房子都卖毛坯房,富力城是最早来卖精装修的房子的,这就是审美的差距.你发现这楼道的都铺上地砖,墙上也都是地砖,大堂能设计成那样,园林能设置成那样,这里头,有审美的差价！
第三点叫时光的差价.就是说,大家看到的都是今天的事情,你看到的是明天的,有人看到是后天的,还有人看到的是两年以后的.你看到了时光的差价,其实这就是投资,我买的是未来.现在大家都卖6000元,但是我看到的是3年以后它应该值2万元.
这3种（差价）都能兼顾到,都能赚到钱的人是一流的人.所以,我从来都奔着这个目标在思考问题.你比如说富力城,当年算在南城,所有的老北京人都认为,虽然就离国贸差了一公里,但是觉得南城不值钱.大家没有看到时间的差价,人们就知道南城,但是没有来看一看南城未来会是什么样.这3个里头差价还要会计算,所以这3样事情你先要衡量.
再一个就是什么叫炒房,什么叫投资？人家说我炒房,我很不爱听,我认为我是投资,就是我拿来以后可以出租,出租的回报率百分之十几.我没有想过拿来房子涨多少钱卖,我觉得就是出租的回报率能让你做得非常大.
以富力城当年一套房子6000块钱每平米,60平米36万元,租金4200元计算,百分之十几的回报租金,而且租金在涨,就和商铺一样,那房价也会跟着涨.
你比如说银行利息6%,你出租回报率13%,最起码你这个房子还能翻一倍的,是能看到的.就是说我买了以后,从6000元涨到12000元,我卖给别人以后,人家还有百分之六点几的回报,是比银行的贷款利息高的,这就是房产投资生意.
我们从来没有房子卖到最高点,因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会.
记者：我们以北京为例,为什么北京房价过去10多年涨得很快？
张羽冲：2000年左右北京是人口净流入的城市,每年大学生进入几十万人,这几十万人每人要25平米,你还得要六七百万平方米,那时大改造大拆迁.那个年代租赁市场没有什么外销房,也就是商品房很少.
从2000年才开,刚开始盖,能出租的房子都很少,自住的房子都不够,哪来的出租啊.所以说出租的市场回报非常高,再加上每年拆迁六百七百万平方米,为了北京奥运会拆一平米,你得补人家1. 5平米啊.人家再买回来吗,需求不就又翻了1. 5倍嘛,那怎么也得要百万平方米.
就按照北京13 0 0万人,每人每年平均递增0 . 5平方米,还要70 0万平米,对吧？你就算一算,你都知道有几千万平米的需求量.但是非典的时候,你知道停工了多少项目？就是本来可以盖很多楼,都没人干了,就积压了需求,等着哪天爆发,大家一抢不就在加价了吗？你要是没有抢,哪来的加价啊.
非典时候,其实是一个入手非常好的时机.
10个房子有15个人买,那肯定要涨25%啊.10个人10套房子,有20个人买,那必须要涨50%.这是个数学规律.要么就有关系者得,要么叫价高者得.
学会用杠杆
记者：同样是投资房产,为何你能赚更多的钱？
张羽冲：别人用两小时弹好的曲子,我告诉学生怎么能只花15分钟,用最简单、最科学的方式.我告诉你技巧,从哪练、怎么练、练多少的速度、练多少遍,一次错误都不犯,你就练好了,然后再从头迎刃而解.所以说要找生活的技巧.
很多人没有找到生活的技巧,生活很辛苦、很累,因为生活、工作当中70%是无效的.无效以后,老板怎么能给你涨工资呢？其实老板很多的经营方式也是无效的,没有把人性全部的积极性调动出来,是因为他很多管理的模式是无效的.
你比如说6000块钱一平米买的房.当年鼓励大家投资买房,你首付两成就买了.隔了两年以后9000块钱卖掉了,可是我9000块钱又买了.这里的区别是什么呢？区别是你可以多买两套,因为你的首付款挣出来了,这就叫效率.有的人就死拿着,一直等着,他还是一套.
但是我不是.比如说我100平米是6000块钱买的,8500元卖掉的,赚了25万.这25万可以是多买一套房的首付,等于由原来的一套变成了持有了将近3套房.这就是效率.要会用杠杆,会用资本,很多人不会想到这一点.
现在买房就是个亏本生意
记者：您怎么看当前的楼市,未来房地产还值得投资吗？
张羽冲：我觉得北京市场的最大问题是租售比.在我心里,现在买房就是亏本生意了.
15年前,富力城一套一居室月租4200元,现在月租9 0 0 0元,那时候房价6 0 0 0元每平米,现在卖10万每平米,房价涨了15倍,租金涨了1.5倍.那个时候我建议大家投资买的原因,是看到了租金高于银行利息一倍之上的这种巨大的空间.
现在正好相反,要是10万、11万,我就卖掉它.我做一个理财6-8个点收益,如果你做得好的话,能吃7个点收益.1000万一年就能省70万,3000万就210万.我说的这个7个点是还租回原来住的这个房子,不影响你生活品质的情况下,你能吃回7个点的巨额的差点.
全部卖掉,租房子,这就是境界.今年拿这儿做个证,我坚决租房子,我不买房,我认为买房子于我就是一个亏本的生意.
再具体给你们算一下.你比如说我可找到投资回报率高的项目,比如说10%的回报,同样一套3000万的房子,我卖掉了,我拿着3000万做一个理财,一年就按10%算,就是300万.
我拿出40万还租原来的这个房子,品质不变.那你一年净剩260万,3年780万.3年以后,一定是多套房上税来替代这个限购政策,它是有一个常态化的东西来替代,对吧？
替代完了以后,房价从11万回落到85000元每平米,一个300平米的房子,说少点吧,一平米2万块钱的差价,你又省了600万.
600万加780万,1400万.3年没有影响生活,平白无故3年以后你账上多了1400万,这也是改变人的生活.
摘自新浪乐居
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